Vente en viager occupé Homme 80 ans, en un seul bouquet, sans rente 197 000 € Valeur libre estimée à la libération : 300 000 € à 350 000 € — potentiel de +52% à +78% Carcassonne (11000) — Chemin de Sainte-Marie | Maison individuelle de plain-pied | Terrain de 2 644 m2 | DPE C Dans un quartier résidentiel calme de Carcassonne, à proximité immédiate du centre-ville et à environ 1,7 à 2 km de la Porte Narbonnaise (entrée principale de la Cité médiévale), venez découvrir cette charmante maison d'architecte de plain-pied implantée sur un terrain arboré et clos de 2 644 m2 — un cadre exceptionnel, rare sur le marché actuel. La maison Villa d'architecte construite au début des années 1980, développant sur un seul niveau :

• Un double séjour lumineux ouvrant sur une terrasse couverte de 16 m2 (store banne).
• Une véranda (21 m2).
• Une cuisine.
• Une grande buanderie.
• Un grand dressing.
• Trois chambres .
• Une très grande salle de bains (baignoire, double vasque, douche, WC).
• Un second WC séparé
• Un garage.
• Un abri de jardin

Une maison très bien entretenue :

• Façade récemment ravalée (brique, enduit), en très bon état.
• Toiture, charpente et combles en très bon/bon état — combles isolés (laine minérale soufflée).
• Chauffage : climatisation réversible refaite en 2026 + panneaux rayonnants haut de gamme.
• Ballon d'eau chaude électrique récent (2016).
• Bonne luminosité dans l'ensemble des pièces.
• La façade, agrémentée de volets rouges, et la terrasse avec garde-corps en fer forgé donnent au bien un charme méridional authentique.
• Diagnostic de performance énergétique en classe C.
• Le terrain Le vrai atout de ce bien : un terrain de 2 644 m2, situé en impasse dans un quartier calme, largement arboré (palmiers, cyprès, massifs) — offrant intimité et respiration, avec un puits, un forage et des récupérateurs d'eau de pluie permettant une quasi-autonomie pour l'arrosage, ainsi qu'un étang agrémenté d'une tortue et de poissons. Un potentiel rare à ce prix dans le secteur, avec une réserve foncière appréciable (le lotissement n'est plus soumis aux règles d'urbanisme d'origine depuis plus de dix ans, sous réserve de vérification du PLU en vigueur)

Modalités de la vente — Viager occupé Ce bien est proposé à la vente en viager occupé, en un seul bouquet, sans rente :

• Bouquet : 197 000 € n Rente mensuelle : 0 €/mois n Prix : 197 000 € payé comptant en une seule fois, sans mensualité ni rente viagère à verser ensuite (le bien pourra se revendre entre 300 000 € et 350 000 € une fois libéré, soit un potentiel de +52% à +78%)
• Aucune charge de copropriété (maison individuelle)
• Taxe foncière : 3 260 €/an (hors ordures ménagères, à la charge de l'occupant actuel)
• Financement bancaire possible : hypothèque de premier rang réalisable, aucun privilège de vendeur concurrent (contrairement à un viager avec rente) — vente en bouquet unique, structure de financement simplifiée pour l'acquéreur
• Le bien reste occupé par le crédirentier d'origine, qui conserve un droit d'usage et d'habitation, sa vie durant
• Dossier de diagnostics techniques disponible sur demande n Vente accompagnée par notaire Une opportunité pour investisseur Ce bien s'adresse en priorité à un investisseur avisé, familier des mécanismes du viager :
• Décote d'acquisition très significative (34% à 44%) par rapport à la valeur libre estimée à la libération
• Aucune gestion locative à assurer pendant la durée du viager (l'occupant actuel occupe et entretient le bien)
• Un placement long terme, alternatif aux supports financiers classiques Comment se forme la plus-value pour l'acquéreur ? Le principe du viager occupé repose sur une décote : tant que le bien reste occupé, l'acquéreur paie un prix inférieur à la valeur réelle du logement (ici, 197 000 €, contre une valeur libre estimée entre 300 000 € et 350 000 € à la libération). Cet écart constitue la plus-value potentielle de l'opération. n Si l'acquéreur conserve le bien jusqu'à la libération (départ ou décès de l'occupant actuel), il en devient pleinement propriétaire, libre de toute occupation — sans rien payer de plus. L'écart entre le prix payé (197 000 €) et la valeur libre du bien à ce moment-là (300 000 € à 350 000 € estimés) constitue son gain. n Si l'acquéreur revend avant cette échéance, il cède sa position à un nouvel acquéreur, à un prix qui aura lui-même progressé entre-temps (la décote diminue chaque année avec l'âge de l'occupant actuel, selon le barème Daubry) : il réalise une plus-value sur la revente de son engagement, sans attendre la libération complète du bien. Une revente possible à tout moment, à une valeur mécaniquement croissante. L'acquéreur n'est pas engagé à conserver le bien jusqu'au terme : la position peut être cédée à tout moment à un tiers. Or, selon le barème Daubry (référence actuarielle du marché du viager), la décote d'occupation diminue chaque année avec l'âge de l'occupant actuel — le prix de revente possible du bien progresse donc mécaniquement au fil du temps, indépendamment du marché immobilier local.

Une rare opportunité d'investissement dans un secteur prisé. Une fois le bien libéré, son grand terrain et son cadre offrent un vrai potentiel de location saisonnière type Airbnb : contrairement à de nombreuses grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice...), la commune de Carcassonne n'impose pas d'autorisation de changement d'usage avec compensation pour les meublés de tourisme — une simple déclaration en mairie suffit.

Environnement:

• Commerces, écoles et transports à proximité
• Quartier calme et résidentiel
• Cité médiévale de Carcassonne à quelques minutes

Pour toute information complémentaire ou visite (sous réserve des modalités propres à l'occupation du bien), nous contacter au 06.35.14.24.27)